华生：房价调控宜正面出击房产税并不可行

2025-08-04《中国证券报》

    经济学家华生日前在接受中国证券报记者专访时表示，当前意图用房产税改革来调控房价的做法并不适当。房产税改革既不能打击投机需求，也不能抑制投资需求。要遏制房价过快上涨的势头，土地增值税和个人所得税的作用比房产税更直接有效。

房产税名不符实弊大于利

中国证券报记者：之前党和政府的文件中提的比较多的是准备开征物业税，现在发改委提出房产税改革，这种变化体现了决策层怎样的思路？

华生：国务院批转发改委的整体改革建议，其中有个“逐步推进房产税改革”的提法，只是表明中央要下决心调控房价，遏制房价在热点城市的快速上涨。但是具体用什么税种，逐步两个字就说明还在酝酿的过程之中。2003年《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，其中明确指出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”之后，各地也开始了物业税的空转试点。而这次发改委又突然改了提法，抛出了一个房产税的概念，这恰好说明了在最终的名称和征收方法上，许多东西还在研究之中。现在有关部委建议的东西也要根据实际，修改更正。这是真正对人民负责。

中国证券报记者：现在社会上关于房产税的呼声很高，您认为目前用房产税改革来调控房价的做法是否成熟？

华生：应当说今后全面征收“房地产税”或者称“财产税”是国际惯例，也是改革的大方向，可以推动地方政府从“土地财政”转化为“税收财政”。目前变通的房产税似乎成为调控政策的中心和舆论的焦点，但其实这种打擦边球的办法有很大的误导，并不成熟和可行。

为什么不成熟？首先是法律法规的制度准备不成熟。对居民住宅征税是我国税制结构的重大改变，解决的主要是财产和收入分配不均的矛盾。这完全是一个新税种，用现有的房产税来代替存在客观上的困难。主要难点在于，现行的房产税是针对房屋的原值扣除一定比例后征收，但实际上房屋本身价值很小，盖成了就开始贬值，只有土地是不断升值的。所以国外的房地产税都是主要依据土地附加房屋的市场评估价格来征收，以满足地方政府财政不断增长的需要。因此新税种的名称，必须包括土地，而且主要是土地，不然的话将完全名不符实。大国办大事，不能小家子气，搞机会主义。因为单纯的房屋本身根本不值多少钱，房产税没什么可征。

其次，开征的难度非常大。普遍开征会显著加重一般老百姓的负担，目前几乎完全不可能。但如果不普遍开征，又意味着房产税在相当长的时间内不可能成为地方政府的主要收入来源。而差别开征，按面积或按套划线弊病都很多，线定低了，征收成本很高，还会引出很多新的不公平和麻烦。线定高了，总共收不了几个钱，搞得不好，就可能成为利空出尽，房价新一轮炒作的由头。

中国证券报记者：既然我国土地是国有的，在购房人已经一次性缴纳了40年或70年土地出让金的情况下，再征收房地产税，是否存在重复征税的情况？

华生：有很多人认为，我国土地是国有的，私人没有产权，因此不能对个人征税，这种看法也不正确。土地使用权是在不断增值的，因此既可以对土地所有权征税，也可以对土地使用权征税。从国外的经验来看也是这样。如英国的房产就存在两种情况，一种是有地权的，称为“free hold”，另一种是不带地权的称为“lease hold”，但是在地方政府征财产税时是没有区别的。

目前的现实是，土地使用权的增值部分归个人所有，但实际上应该是社会和个人分享。土地是垄断资源，首先要满足大部分人的基本需求，所以土地私有的国家也要通过税收的方式参与土地增值部分的再分配。

我国的土地使用权名义上是70年的，实际上是一种长期产权，到了年限，国家并没有收走。我们可以看到，所有拆迁的居民，无论在原房产住了多久，返还的安置住房都是仍然具备充足的70年产权。买卖二手房时也没人问还剩多少年产权。在我看来，70年的产权在真正设计整体制度安排，启动房地产税的时候会象农地承包一样，被国家明确为长期持有。

现在地方政府都热衷于卖地，但是要看到城市的规模不能无限的扩张，这是个大趋势，地方政府把土地都卖完了，收入从哪里来？土地出让金应该跟保障房建设挂钩，这样地方政府就没有钱来搞其他的项目。房地产税最终要促成我国的土地财政向税收财政的转变，这样既完成了税制的改革，也解决了保障房建设的资金来源。

房产税并非“对症下药”

中国证券报记者：房产税改革能够遏制房价过快上涨的势头吗？

华生：现在部分城市房价上涨过快，我们当务之急是打击投机需求，抑制投资需求。但房地产税基本不解决投机问题。所谓投机，就是短期买进卖出，因此房产税的税负完全可以忽略不计，目前我国房产交易的营业税税率为5％，尚且不能打击投机，房产税的税率更低得多，又是按保有时间收，怎能起到打击投机的作用？

房产税对于抑制投资需求的作用也非常微小间接。从股票市场来看，上证指数从2001年的2000多点到今年，涨幅也不过20％多，但是房价从2001年到现在已经涨了7、8倍，而房价只要以后一年涨一、二个百分点就够交房产税了。所以现在到处说用房产税来抑制投机投资，实在是太大的误导。

房地产税的真正功能是调节人们的改善性结构性需求。就像汽车一样，对大排量汽车征重税，让消费者少买大排量汽车，房地产税也是这样，让人考虑是否租房不买房，或买小房不买大房。因此，房地产税是长性慢效，不是可以临时随便拿来对付急用的。

中国证券报记者：您认为如果房产税作用不明显，如何才能控制部分城市房价过快上涨的势头？

华生：遏制房价不能乱了方寸，要有的放矢，击中要害。投机投资都只有一个目的就是牟利。因此，所得类税收可以精确打击，而且完全合理合法，同时操作简便，难以转嫁，社会共识高。

一个是土地增值税。国务院于2025-08-04发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定自2025-08-04起在全国开征土地增值税。土地增值税的主要目的在于抑制房地产的投机、炒卖活动，限制滥占耕地的行为，并适当调节纳税人的收入分配，保障国家权益。土地增值税采用四级超额累进税率。其中，最低税率为30% ，最高税率为60% 。但此后国家税务总局规定，自2025-08-04起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

现在要想抑制投机需求，只要对转让非自住普通住宅恢复征收土地增值税就可以了，像三亚那样的房产投机就没有动力了。

对于投资需求，可以按照每年的通胀率扣减增值额，这样就可以区分投机和投资。一旦对非自住住宅恢复征收土地增值税，将根本打击投机和全面抑制投资需求，真正恢复住宅的基本消费功能。这样，靠投机投资需求拉动的热点城市的房价会迅速全面降温。

另一个税种是个人所得税。2006年国税总局在《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中明确，二手房交易个税既可以按照交易额的1％征收，也可以在转让收入中减除房屋原值及相关费用后，按照20％的所得税税率征收。这样的规定实际上鼓励了投机和投资，只要二手房交易个税全部再按照20％的税率征收，投机投资就基本没什么空间了。

在二手房交易方面，对于现在全国盛行的阴阳合同，要严格执法。对于那些签约价格低的房产，可以采用公示和竞价制度，就可以有效防止阴阳合同的出现。

在对投机投资加税的同时，也要大幅减税。个人自住房的营业税、契税就应大幅降低，这样方便居民调剂住所。流转税容易转嫁，对限制投机投资本来就作用有限。

楼市制度变革的核心和难点是土地制度，目前土地上是乱拆乱建，令不行禁不止，秩序混乱，就连所谓保障房也鱼龙混杂，严重走样。因此楼市改革需要总体规划、有序推进，一定不能草率从事，乱了章法。在步骤上要先易后难，先动增量，后动存量。先从打击投机需求、抑制投资需求开始。一旦房地产市场真正全面降温，就可以给管理层留下足够的时间和主动，逐步解决整体制度变革包括房地产税怎么开征的问题。有人说，房产不让炒了，社会闲置资金去哪儿？这太好办了，可以去实业啊，另外也可以去股市，那是专为投资设立而且也容忍投机的地方。我们的制度应该引导逐利资金从房产市场转移到实业和证券市场。

总之，房产税这个概念含义不清，负作用大，临时性强，我个人认为还是要回到中央决定的物业税即房地产税的概念上来，从容规划，师出有名。有关部门不要关起门来乱出馊主意。楼市改革绝不亚于股市的股权分置改革，事体兹大，关系到今后几十年的城市化战略和经济社会发展，一定要广泛征求意见，谋定而后动。房产税之说，就和当年的国有股强行市价减持一样，属于明显不正确的提法，应当尽早改过来。

                                                                           （本文为作者原稿）